Anti speculatiebeding
Wat houdt het anti-speculatiebeding in?
Het anti-specualatiebeding bestaat uit twee onderdelen, de zelfbewoningsplicht en de winstafdrachtregeling. Lange tijd werd dit beding uitsluitend opgelegd bij met subsidie gebouwde goedkope woningen, die onder de marktwaarde werden verkocht ( premiekoopwoningen). Daarmee werd voorkomen dat eerste eigenaren alleen kopen en snel weer verkopen om in korte tijd forse winst te maken en daarmee oneigenlijk gebruik van gemeenschapsgelden maken.
Bij de bouw van Starrenburg II is voor het eerst van dit principe afgeweken. Hoewel het hier alleen om vrije-sector woningen gaat, is hier aan alle woningen het anti-speculatiebeding opgelegd. Aanleiding hiervoor was de praktijk bij Starrenburg 1: het kwam voor dat particulieren een aantal woningen tegelijkertijd kochten en vervolgens die woningen weer voor aanzienlijk hogere prijzen doorverkochten. Ook bij latere nieuwbouw projecten werd (een deel van) het anti-speculatiebeding opgelegd.
Winstafdrachtregeling bevroren per 1 november 2009
Voor alle vrije sectorwoningen in Starrenburg II en de Voorsche Veste (HEMA) geldt een winstafdrachtregeling. Als een woning binnen 7 jaar na de oplevering wordt doorverkocht en hierbij winst wordt gemaakt, dan dient (een deel van) de winst aan de gemeente afgedragen te worden. Deze winstafdrachtsregeling is per 1 november 2009 door de gemeente Voorschoten voor drie jaar bevroren. Dit houdt in dat u geen winst aan de gemeente hoeft af te dragen als u uw woning verkoopt. Na drie jaar bekijkt de gemeente Voorschoten of zij de winstafdrachtregeling weer ontdooit.
Zelfbewoningsplicht blijft van kracht
Daarnaast geld voor alle vrije sectorwoningen uit de projecten Starrenburg II, Voorsche Veste (HEMA), Krimwijk II en het Van der Hoevenpark geldt een zelfbewoningsplicht van één jaar. Bij scheiding, onvrijwillige inkomensdaling en overplaatsing door de werkgever kan vrijstelling van de zelfbewoningsplicht worden verkregen.
Geldt het anti-speculatiebeding alleen voor de eerste koper(s) of ook voor volgende koper(s)?
Het anti-speculatiebeding geldt alleen voor de eerste koper(s) van de woning. Dit betekent dat u als tweede of volgende koper(s) niet met zelfbewoningsplicht en de winstafdrachtregeling te maken krijgt.
Nieuw beleid voor toekomstige nieuwbouwkoopprojecten
1. Werkingsgebied:
Het beding geldt alleen voor toekomstige nieuwbouwkoopwoningen die
- zijn gerealiseerd met gemeentelijke bijdragen uit het volkshuisvestingsfonds en/of een koopprijs hebben beneden de prijsgrens van goedkope koopwoningen, zoals deze in de regio Holland Rijnland wordt gehanteerd. Per 1-1-2009 ligt deze grens op €191.580,- vrij op naam.
- en waarvoor geen koopgarantconstructie of MGE-constructie is afgesproken met de opdrachtgever voor de bouw (in de praktijk zullen dit de corporaties zijn).
2. Inhoud anti-speculatiebeding:
- Een zelfbewoningsplicht van minimaal een jaar op straffe van een boete van €25.000,-. Dit bedrag is lager dan de huidige boete van €50.000,-. Dit komt doordat het beding in de toekomst gebruikt zal worden voor goedkope koopwoningen met een prijs tot €191.580,-. Er wordt een hardheidsclausule opgenomen, conform het huidige beleid, wat inhoud dat bij scheiding, onvrijwillige inkomensdaling en overplaatsing door de werkgever vrijstelling van de zelfbewoningsplicht kan worden verkregen.
- Bij verkoop binnen 7 jaar wordt de volgende regeling gehanteerd: het door de gemeente gesubsidieerde bedrag voor de woning dient te worden terugbetaald als de verkoopwinst meer bedraagt dan dit gesubsidieerde bedrag. Het begrip winst betekent dan winst na aftrek van gedane investeringen die tot waardevermeerdering hebben geleid. Berekening van die waardevermeerdering zal plaatsvinden conform de bestaande berekeningsmethode. Beslaat de winst slechts een deel van het gesubsidieerde bedrag, dan hoeft slechts dat deel te worden afgedragen.
Geldt het anti-speculatiebeding alleen voor de eerste koper(s) of ook voor volgende koper(s)?
Het anti-speculatiebeding geldt alleen voor de eerste koper(s) van de woning. Dit betekent dat u als tweede of volgende koper(s) niet met zelfbewoningsplicht en de winstafdrachtregeling te maken krijgt.